小产权房将何去何（hé）从？
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小产权（quán）房分类及法律性质
小产（chǎn）权房是相对商品房（fáng）而言（yán）。也就是说，具有房（fáng）管局颁发的房产（chǎn）证和县政府颁发（fā）的国有土地使用权证（zhèng）的房屋是商品房（fáng），就是大产权房。虽然没有国有土地使用权证但有（yǒu）房管局颁发的房产证，而（ér）且是建（jiàn）造在国有土地上的房（fáng）屋比如（rú）说（shuō）房改房（fáng）、集资房也（yě）是大产（chǎn）权房。大产权（quán）房依据《物（wù）权法》，可以自由流（liú）通，具有完全（quán）的物权（quán）。
小产（chǎn）权（quán）房的建造（zào）分三种：
1）在宅基地（dì）上建成的房子，只属（shǔ）于该农村的集体经济（jì）组（zǔ）织成员居（jū）住，非（fēi）集体经济（jì）组织（zhī）成员根本不（bú）能够购（gòu）买（mǎi）；
2）在集体建设（shè）土地（dì）上（shàng）建造（zào）的房屋，虽然其建造土地是（shì）合（hé）法审批（pī）的，但（dàn）建（jiàn）造成居住（zhù）房屋则是违法（fǎ）的，主要表（biǎo）现（xiàn）为某些（xiē）集体经济组织为（wéi）谋利，将用于乡镇企业和工业等建设用地私（sī）自建造（zào）成公寓性质（zhì）出售或出（chū）租谋利；
3）擅自占用农用 非建设用地违法建设。这种类型（xíng）的小产权房，不但土地使用违法，建造施（shī）工也违法，是严重的违章（zhāng）建筑（zhù）。
通过以上分析，我们（men）可以知道：小产权房（fáng）分两种类型：
一种是合法的农村房（fáng），只是依据“农（nóng）民集体所有的土地的使用权（quán）不得（dé）出让（ràng）、转（zhuǎn）让或（huò）者出租用于非农业建设（shè）”之（zhī）法律规定，销售行为属于违（wéi）法，城镇居（jū）民购买属于无效的法律民事行为。
二是违（wéi）章建筑，取（qǔ）得土地（dì）和建造本身就是违法（fǎ）行为，如果购买该类小产权房（fáng），那么风险是巨大（dà）的。
依据《土地管（guǎn）理法》的规定（dìng），农民集（jí）体所有的土地的使用权不得出让、转（zhuǎn）让或者出（chū）租用于非农业建设。而农村宅基地属集体经济组织所有，村民对宅基地也只有享有（yǒu）使用权（quán），农民将房屋卖给（gěi）城市居民的买卖行为不（bú）能受到法律的认可与保护，也（yě）就不能办理土（tǔ）地使用证（zhèng）、房产证、契税证等（děng）合法手（shǒu）续。由（yóu）此可见，乡产权（quán）房是不能向非本集（jí）体成员的第三人转让或（huò）出（chū）售的。但这并（bìng）不是说乡产权房（fáng）就（jiù）不能转（zhuǎn）让，而是说其转让或销售（shòu）的对象是有限制的，只（zhī）能在集体成（chéng）员内（nèi）部是可以转让、置（zhì）换。
小产权房政（zhèng）策路线（xiàn）
2007年6月原建设部发出风险（xiǎn）提示，提（tí）醒购（gòu）房者，以城镇居民身份（fèn）到农村购买农村住房，不（bú）符合（hé）现有土地管理制度的规定。
2007年12月（yuè）国务院常务办（bàn）公会明确要求城（chéng）镇居民不得到（dào）农（nóng）村购买宅（zhái）基地（dì）、农民住（zhù）宅或小产权房。
2008年（nián）1月国（guó）务院（yuàn）下发的《关（guān）于（yú）严格执行有关（guān）农村集体建设用地（dì）法律和政策（cè）的通知》指出，任何涉及土地管理制度的试验（yàn）和探索，都不（bú）能违反国家（jiā）的土地用途管（guǎn）制制度。
2008年7月（yuè）15日国土（tǔ）部下发通（tōng）知，要求（qiú）尽（jìn）快落实农村宅基（jī）地确权发证工作，但明确指（zhǐ）出不得为小（xiǎo）产（chǎn）权房办理（lǐ）任何（hé）形式的产（chǎn）权证明。
2009年9月1日国（guó）土部下发《关于严格建设（shè）用（yòng）地管理促进批而未用（yòng）土（tǔ）地利（lì）用的（de）通（tōng）知》，再次向地方政府（fǔ）重申，坚决叫停各类（lèi）小产权（quán）房。
购买小产权（quán）房（fáng）有（yǒu）什么风险
毁约风（fēng）险：如（rú）果（guǒ）房价上涨，出卖人毁约（yuē），从目前已有的案例来看，法（fǎ）院会支持其合同无效（xiào）请（qǐng）求，返还房屋，退还购房款，很难支持购房人求赔偿损失的请求。
政策风险（xiǎn）：购房（fáng）人与开（kāi）发商签（qiān）订合（hé）同并交付（fù）房（fáng）款后，如果相（xiàng）关部门整（zhěng）顿（dùn）乡产权房的建设（shè）项目（mù），可能就（jiù）会导致（zhì）部（bù）分项目停建甚至被强（qiáng）迫（pò）拆除（chú）。那么结果（guǒ）只能（néng）是购房人找（zhǎo）开发商（shāng）索要购房款，购房（fáng）人就可（kě）能（néng）面临既无法取（qǔ）得（dé）房（fáng）屋，又不（bú）能及时（shí）索回房款的（de）尴尬境地。
拆迁风（fēng）险：购（gòu）房（fáng）后如（rú）果遇到国（guó）家征地（dì）拆（chāi）迁，购房人（rén）并非合（hé）法的产权（quán）人，所以其无法得到拆迁补（bǔ）偿和安（ān）置。
其（qí）它风险：购（gòu）买小产权房后，无法迁移户籍，无法抵（dǐ）押贷款，无法（fǎ）合法的变现，涉（shè）及到相邻权侵害，也很难获得法律保障（zhàng）救济。
另外，由于乡产权房不（bú）受法律认可，也（yě）不（bú）用在房管部门备案，不在政府机构监管（guǎn）范围内（nèi），因此在使用房（fáng）屋（wū）的过程中（zhōng），如果遇到一些房屋（wū）质量问题、公共设施维（wéi）护问题（tí），其救济途径也非常有限。
大连法律咨询在线 整理（lǐ）
