目前（qián）住宅（zhái）小区车位大（dà）致（zhì）可分为四类：小区地面停车（chē）位、人防地下停车位、非（fēi）人防（fáng）地下停车位、小区内独立建设的停（tíng）车位（库）。要分析小区（qū）各类停车位的（de）权（quán）属（shǔ）问（wèn）题，应结合各类停车位的不同情况、特点进行（háng）分类分析。
　　一、地面停（tíng）车位
　　地面停车位是指直接（jiē）设置在小区地表，以划（huá）线分割方（fāng）式表明界限的停车设施，可（kě）分为规划地面停车位和占用业（yè）主共有道路或其他共有场地的（de）停车位（wèi）。
　　1、规划的地面停（tíng）车位。

该类车位是指（zhǐ）经（jīng）规划部门批准，小（xiǎo）区开（kāi）发（fā）商（shāng）在小区红线范（fàn）围（wéi）内设置的停车位，该类停（tíng）车（chē）位（wèi）在施工图、竣工图上均有（yǒu）体现。《物（wù）权（quán）法》第74条规（guī）定，“建筑区划内，规（guī）划用于停（tíng）放汽车的车位、车库的（de）归属，由当事人通过出（chū）售、附（fù）赠或者出租等方式约（yuē）定”。

2、占用（yòng）业主共有的（de）道路或者其他场所用（yòng）于（yú）停放汽车的（de）车位。《物权法》第（dì）73条规定，“建筑区（qū）划内的道路属于业（yè）主（zhǔ）共有，但（dàn）属于城镇公共道路的（de）除外。建筑区划内的绿地，属于业（yè）主（zhǔ）共有，但属（shǔ）于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内（nèi）的其（qí）他公（gōng）共场所、公用设施和物业服务用房，属于业（yè）主共有”。第（dì）74条（tiáo）第3款明（míng）确规（guī）定“占用业主共有的道路或者其他场所用于（yú）停放汽（qì）车的车位，属于业主共（gòng）有”。对于该类地面车位（wèi）的归属，因（yīn）法律明确规定属于全体业主（zhǔ）所有，所以其权属（shǔ）争议不大（dà）。但在实践中容易引起业主不满（mǎn）的（de）主要原因（yīn）是物业公司常常（cháng）对（duì）这些车位（wèi）收取车位使用费。物业公（gōng）司收（shōu）取车位使用费的作法是（shì）有法律（lǜ）依据的，《陕西省物业管（guǎn）理条例》第七十五条第（dì）二款规定：占（zhàn）用物（wù）业管理区域内业（yè）主共有道路、场地停放机动车辆的（de），由业主大会决（jué）定是否（fǒu）收（shōu）取（qǔ）场地占用费（fèi）、收取标准（zhǔn）和用（yòng）途等事（shì）项。业主大会（huì）决定（dìng）收（shōu）取机动车辆场地占用费（fèi）的，场地占用费（fèi）属（shǔ）于（yú）全体（tǐ）业主（zhǔ）共（gòng）有，业主委（wěi）员会可以（yǐ）委托物业服务企业代为收取。当（dāng）然（rán），物（wù）业公司（sī）收取的（de）车位场地使（shǐ）用费在扣除部分车位管理物业费后应纳（nà）入小区业主共（gòng）有账户，车（chē）位管理物业费的提取比例一般由物业公司与小区业（yè）主委员会协商（shāng）确定（dìng）。
　　二（èr）、人防地下停车位（wèi）
　　人防（fáng）地下停车位是指结合地下人防工程修（xiū）建的停车位，这些停车位属于人防工程的组（zǔ）成部分。对（duì）于人防地（dì）下停（tíng）车位的（de）权属理论界（jiè）存在争议，主流（liú）观点分（fèn）两（liǎng）类：一（yī）类观点认（rèn）为（wéi）人民防空工（gōng）程属于国防工（gōng）程的组成部分，所有权归国家所有，开发商无权（quán）处（chù）分；另一类观（guān）点认为人民防空工程因由开发商投（tóu）资建造，所以应属于开发商所有（yǒu），但战时国家可无条件征用（yòng）。

三、非人防地下停车（chē）位
　　《城（chéng）市地（dì）下（xià）空间开发利（lì）用管理规定》对（duì）该类车位的权属有不同于（yú）物权法的（de）规（guī）定，该法规25条规定，“地下工程（chéng）应（yīng）本着‘谁投资、谁所（suǒ）有、谁受益（yì）、谁（shuí）处分’的（de）原则，允许建设单（dān）位对其（qí）投资开（kāi）发建设的地下工程自营或依法（fǎ）进（jìn）行转让、租赁”。对于该类地下车位，开发（fā）商可以选（xuǎn）择向国土部门缴或者不缴（jiǎo）土地出让金，如果开发商缴纳该车位的土地出让金，国（guó）土部分可以为（wéi）包含（hán）该类车位的地库办理权属初（chū）始（shǐ）登（dēng）记，但因为单（dān）个地下（xià）车位（wèi）不符合“房屋”独（dú）立使用空间的特（tè）征，即使该地（dì）库办理了初始登记也无法办理该类车位的单独的产权（quán）证。目前住宅（zhái）小区，开发商（shāng）一般（bān）选择转让（ràng）车位使用权（quán）或（huò）者出租的方式处分该部（bù）分（fèn）车位，但（dàn）该类车位的处分过程中，不管是转让协议还是租（zū）赁协（xié）议均无法办（bàn）理备（bèi）案，属监（jiān）管的（de）空白区，亟待政府（fǔ）出台（tái）监管措施。
　　四、独立建设的停（tíng）车位（库）
　　该类（lèi）车位（wèi）具有独立（lì）性，其是在开发商拥有独立使用权的土（tǔ）地上投资（zī）建设的（de）车（chē）位，能够依（yī）法（fǎ）办理产权初始登（dēng）记（jì）和转移登记，初始登记（jì）后其所（suǒ）有权（quán）明确由开发商享有，在出售给（gěi）特定（dìng）业主（zhǔ）办理转移（yí）登记后，产权为特定业（yè）主所有。该类车位为最“正规”的车位，基本（běn）可（kě）等同于房屋看待，转让协议等均须在（zài）政府部门备案，并可（kě）办理（lǐ）不（bú）动产登记权属证（zhèng）书。但是因投资成本较大等原（yuán）因，开发商投资（zī）修建该类车位（wèi）的意愿不高，该类车位（wèi）在实践中不多。

从上述分析也可（kě）看（kàn）出（chū），除（chú）地面停车（chē）位和（hé）独立建设（shè）的停车位（库）其权（quán）属法律规定明确外，现有法（fǎ）律法规对（duì）于（yú）其余两类地下停车（chē）位的权属并无特别（bié）明（míng）确（què）规定，实践中（zhōng）也处于政府监管的盲区，其权属的厘清（qīng）尚待法律（lǜ）法规的完善。